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不動産投資のキャッシュポイントは2箇所ある!

最近不動産投資の問い合わせが増えてきているので、不動産投資の基本その2となる「不動産投資のキャッシュポイント」について紹介したいと思います。

この条件を満たせる物件を私は購入しているということになるので今物件を探している方は参考にしてみてください。

ものすごくシンプルで簡単です。

まずは不動産投資をする際の大きな流れを説明します。(大きな部分だけです)

物件選び⇒契約⇒融資の締結⇒引き渡し⇒修繕⇒賃貸(修繕・税金の支払い)⇒売却

細かい部分は他にもありますが、大きな流れはこのような感じです。
このどこでキャッシュを得るかが今回のテーマです。

こうやって並べればほとんどの方がわかると思いますが、キャッシュを得るポイントは賃貸売却です。

これが基本なんですが、いざ不動産投資を始めようとするとこれを忘れてしまう人もいるので絶対にこれは忘れないようにしてください。
もう少し詳しく説明します。

賃貸は、家賃収入でキャッシュを得るということです。
毎月の家賃から融資の返済・修繕・税金・管理費を引いた状態がプラス収支になっている状態のことをいいます。

都内のマンションの営業などの話を聞くとこれが満たしていない物件がかなりあります。
ローンを返すと毎月1万円は手元に残りますとかいわれて、それじゃ税金とか払うと手元に残らないですよね?というと節税効果が大きいので大丈夫ですというような説明をされます。

節税狙いの不動産投資もないことはないのですが、今後も物件を増やしていきたいという場合は必ずどこかで破綻するのでお勧めはしないです。
(不動産投資の本質ではなくなります)

次に売却についてです。
最後に物件を売却した際にお金が手元に残る状態のことをいいます。

売却する際にかかる費用としては、更地にして売る場合は解体費、融資が残っている売位は全額の返済があります。
これらを差し引いてキャッシュが残る状態である必要があります。

これも都内のマンションの営業の例ですが、30年ローンを組めば返済額が少なくなるので賃料からのキャッシュが出ますというような説明をされることがあります。
30年後にマンションの価値がどれくらい残ってますか?というのがポイントです。例えば15年経過時点で売却することになったとして、融資が半分残っている状態でいくらで売れますか?というのを考える必要があります。

マンションでなくても田舎の築50年くらいのアパートや戸建てでも買った瞬間は安く買えるので利回りが高くなることがありますが、田舎で土地の価値もほとんどない場所とかになると売る時には二束三文になってしまうということがあるのです。

ということで、私は賃貸と売却の両方でしっかりキャッシュを得られるかを物件を選ぶ際のチェックポイントにしています。
この基本をしっかり抑えておけば大きな失敗をすることがまずないと思いますのでこれから不動産投資を始めたいという方は是非参考にしてみてください。

また今現在賃貸でキャッシュが出せていないという方は先日紹介したモゲチェックで借り換えをすることでキャッシュが出せるようになる可能性もあるので是非検討をしてみてください。
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