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実家の隣の戸建てが大苦戦中・・・

実家の隣の戸建てが大苦戦中です。
リフォームが完了して本格的に募集を開始して、1ヶ月半になりますがまだ入居者が決まっていません。

本日急遽仕事を休んで物件の状況を再度確認してきました。
状況確認を踏まえて方針をいくつか変更することにしたのでその内容を紹介します。

ここまでの状況を整理

以前の記事で記載したとおり2月16日にリフォームが完了して本格的な募集を開始しました。
⇒戸建てリフォーム ビフォーアフター リフォーム費用も公開

募集条件は、敷金・礼金:無し、家賃:5.5万円です。(駐車場は近隣に6400円くらいで借りることができる状態です)

間取りは一応4DKでウォシュレットや追い炊き機能はついており、エアコンも3台備え付けです。
築年数が40年ちょっとなので若干古いですが部屋は全てリフォームしてきれいになっております。

募集開始当初は3、4件内覧があったのですが、階段が少し急こう配であるという理由でお年寄りやお子様がいる方の入居が見送られました。(写真は後ほど紹介)

その後、3月中旬に担当だった方が異動になってしまい、物件の状況連絡などもほぼ皆無になってしまいました。
(後任からは一切連絡がなく、こちらから電話しても誰が担当かわからない、その後担当から電話掛かってきても物件の状況はわからないから後日メールで連絡するという感じで後任はズタボロの状況でした)

3月末に3月のギリギリ駆け込みを狙い、フリーレント1ヶ月かAD1ヶ月かを選択できるようにしましたが、効果があったのかの連絡も今日まで一切ない状態です。
(確認のメールをしても返信もこないです・・・)

物件の状況

本日急遽本業の休暇をとって物件を見てきました。


この物件の一番の課題はこの階段のようです。
たしかに古いつくりなので若干急なんです。一応手摺は着いているので大丈夫かなというのはあるのですが、ここを理由に入居をやめる方が何組かありました。


和室はこんな感じで全てリフォームしてかなりきれいにはなっています。


テレビのアンテナ線も工事してもらってきれいにまとまりました。


水回りは元々かなりきれいなのでこのまま問題なしだと思います。

他の細かい部分は年数が経ってるなぁという部分もあるのですが、生活していくためには問題ないレベルになっていると思います。

今後の対応

今後の対応については以下2点を変えようと思います。

①管理の担当者を元の方に変えます
②家賃を5万円に値下げします

不動産投資で成功するかどうかは管理をする方の対応に掛かっていると言っても過言ではありません。
今回地元ではじめて買った物件だったので管理会社を選ぶのにとても苦労しました。

その結果元の担当者の方の対応にこの方なら大丈夫そうだと思い現在の管理会社に決めたのですが、移動(転籍)になってしまって、後任の人になったのですがその人の対応は真逆で最悪です。
よって、元の担当者の方に管理してもらえるように変更をしようと思っています。

地元の家賃相場がわからなかったので5.5万円に設定しましたが、どうやら少し下げないと厳しそうです。
よって、5千円さげて5万円で募集をしてみようと思います。

5万円でも、利回り13.3%なのでギリギリOKと判断しています。

これでどうなるか様子を見てどうなったかはまた記事にしたいと思います。

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